Гривна в квадрате

Posted: 31.10.2012 in Робота
Позначки:

Гривна в квадрате

Стоимость квартир в новостройках превысила докризисный уровень, правда, пока только в гривнах

После злосчастного кризисного обвала стоимость жилья в новостройках, наконец-то, превзошла ценовой пик в гривне. Нынче квадратный метр в среднем стоит 13 040 грн., против 12 826 грн. в 2008 г. Однако в привычном долларовом измерении цена первичного квадрата далека от своей прежней вершины: $1 631 против $2 650 за метр. Упав на 42%, цена в долларе отыграла лишь 18%, хотя в то же время в гривне цены выросли на 22,6%. Конечно, относительную погрешность можно списать на разницу курса. Но не заметить устойчивую тенденцию к росту цен на первичке невозможно.

Широкий ассортимент

Настоящий рекорд был установлен на первичном рынке жилья в прошлом году: в эксплуатацию было введено 1,5 млн. кв. м. Больше даже, чем в лучшие докризисные времена. Тогда цифра не превышала 1 млн.. Наконец достроили то жилье, что было заморожено в кризис, подошли к логическому завершению многие большие проекты многосекционных жилых комплексов. И сейчас предложений на выбор покупателя завидное количество, бери – не хочу!

«Такой конкуренции, которая сейчас сложилась на первичном рынке жилья, не было даже до кризиса, – отмечает аналитик компании SV Development Сергей Костецкий. – И можно отметить, что цена сейчас очень приемлема». «В месяц по усредненному объекту может проводиться около 5-6 сделок, – комментирует Алексей Говорун, заместитель генерального директора по стратегическому развитию и маркетингу компании ТММ. – Но проект проекту рознь, и этот показатель может быть и в несколько раз выше, если проект интересный, грамотный, с точки зрения маркетинга, с планировочными решениями, отвечающими требованиям класса недвижимости и ожиданиям покупателя».

Квартиры в новостройках действительно выглядят весьма привлекательно для того, кто ищет жилье по сносной цене. Наконец-то застройщик предложил то, что нужно покупателю: небольшой метраж, удобные планировки. Одним словом, то, что по карману потребителю. Предельно минимальная сумма за квадрат – $1 тыс.(8 тыс. грн.).

Наибольший процент покупок, конечно же, в самом низком ценовом сегменте. Именно за счет таких сделок и удерживается тенденция повышения цен на первичке. Продажи квартир «бизнес-класса» или класса «элит» весьма незначительны, что приводит к медленному снижению цен на дорогую недвижимость. И если в классе бизнес-жилья цены дрейфуют на одном и том же уровне уже несколько месяцев, то в сегменте элитного жилья они медленно, но уверенно снижаются, теряя около 3% ежемесячно.

«Спрос на недвижимость эконом-класса намного эластичнее по цене, нежели жилье более высокого класса, – комментирует Ангелина Деревлева, заместитель директора по маркетингу ЖК RiverStone, – чем дешевле квартира, тем больше желающих ее купить».

Так что постоянный спрос на эконом-жилье вряд ли позволит снизить ценовую планку. Но и для максимума цены тоже установился своеобразный потолок: сегодня в основном совершаются сделки по квартирам, стоимость которых колеблется в пределах $40-80 тыс. За эти деньги можно выбрать даже трешку.

Даёшь 2012!

 

Увы, застройщики не горят желанием снижать цены. Как полагает Алексей Говорун, в ближайшие несколько лет цены на первичное жилье будут находиться на нынешнем уровне. «При стабильных ценах затраты на ведение проекта из года в год увеличиваются, а норма рентабельности застройщика не позволяет ему снижать цену, – говорит эксперт. – Если первичное жилье по этой цене не будет востребовано, то застройщики попросту не будут возводить новые объекты».

Сегодняшние предложения застройщиков подкупают не только удобным сочетанием цены и метража квартир, но и возможностью покупки. Многие готовы предложить рассрочку под процент, ниже банковской ипотеки (правда, срок рассрочки один-четыре года). А некоторые могут предложить и банковскую ипотеку на строящееся жилье до 20 лет. Такое положение дел делает привлекательнее покупку жилья на первичном рынке, нежели на вторичном. Тем более что пока и цена квадрата на первичке ниже, чем на вторичном рынке. Если на вторичке, по итогам января, средняя цена квадратного метра составила $2 124, то среднестатистический квадрат в новострое стоил $1 647 (по данным информационно-аналитического портала «Столичная недвижимость»).

 

И пока кредиты на вторичное жилье будут оставаться недоступными, квартиры в строящихся домах будут раскупаться быстрее. Этот спорный тезис подтверждается статистикой. Как отмечают в компании SV Development, первичный рынок по количеству сделок за прошлый год вырос в три раза – до двух тысяч покупок. За то же время на вторичном рынке заключена одна тысяча сделок – вдвое меньше. Если такая тенденция «опережения» сохранится и в 2012 году, то первичный рынок быстренько догонит вторичный в вопросе цены.

Спрос выбирает лучшее из дешевого. И как отмечает Алексей Говорун, предложение строящегося жилья уже уменьшилось в каждом из сегментов, в каждом из районов столицы: «Поскольку в целом объемы строительства снизились, на рынке закладывается меньше новых объектов. Соответственно, выбор первичного жилья сужается». И как результат – уже сейчас возникает дефицит при попытке покупателя удовлетворить абсолютно все свои требования к недвижимости. И застройщики вовсе не спешат ему навстречу, потому как новых фундаментов жилых комплексов закладывается меньше, чем пять лет тому. «Сейчас порядка 5 млн. кв. м находятся на разных стадиях проектирования, – комментирует Ангелина Деревлева, – учитывая, что банки практически не финансируют проекты (работают с ограниченным числом застройщиков и выдвигают достаточно жесткие условия финансирования), начать строительство нового комплекса – задача не из легких; если до кризиса в бизнес-план для реализации проекта закладывалась необходимость располагать 30% собственных средств, то сейчас этот показатель не менее 50%».

 

Но как бы не сужалось предложение на первичном рынке жилья, цены на новые квартиры, по мнению большинства экспертов, не подскочат. «Причин для резкого роста или падения рынка нет, – полагает Ангелина Деревлева, – если не произойдет радикальных изменений в конъюнктуре рынка, по итогам 2012 года рост цен составит не более 5%. Такой прогноз обусловлен отсутствием нового предложения на рынке и увеличением степени готовности строящегося жилья». Схожий прогноз и у Алексея Говоруна. В квартирах «эконом-класса» жилье будет стоить 7,5-10 тыс. грн./кв. м, жилье «бизнес-класса» – от 12 тыс. грн. и 14-16 тыс. грн. на этапе ввода в эксплуатацию; от 20 тыс. грн./кв. м и выше – цена квартир «премиум-класса».

Подстегивать к росту цены на первичном рынке жилья могут разве что спекулянты. Но их удел пока мал, хотя и стало больше в прошлом году таких сделок. Сейчас до 10% квартир покупают с целью инвестиций (последующей перепродажи), год назад этот процент был вдвое меньше, 5-7%, а в 2010 г. – всего 3-4%. «Но пока не будет адекватного спроса, не будет и предпосылок для повышения цены, – рассуждает Сергей Костецкий. – Сомневаюсь, что средняя цена за квадратный метр вырастет более чем на 5-6%». При этом эксперт уверен, что в 2012 году рынок первичного жилья обречен на настоящий расцвет.

Advertisements

Залишити відповідь

Заповніть поля нижче або авторизуйтесь клікнувши по іконці

Лого WordPress.com

Ви коментуєте, використовуючи свій обліковий запис WordPress.com. Log Out / Змінити )

Twitter picture

Ви коментуєте, використовуючи свій обліковий запис Twitter. Log Out / Змінити )

Facebook photo

Ви коментуєте, використовуючи свій обліковий запис Facebook. Log Out / Змінити )

Google+ photo

Ви коментуєте, використовуючи свій обліковий запис Google+. Log Out / Змінити )

З’єднання з %s